PLANO PILOTO · ASA SUL/NORTE
Endereço consolidado
Casas menores em quadras estabelecidas, com alta conveniência urbana e pouco estoque comparável.
R$ 1,20–1,80 miFaixa observada · R$ 6,2–9,5 mil/m²
Leitura executiva · filtro atualizado
O produto existe; o comparável com habite-se é o núcleo.
A base ampla continua útil para entender preço pedido, mas não deve determinar o valuation. A nova leitura isola 12 anúncios de casas novas em condomínio; dentre as 11 na faixa de 180–220 m², duas já declaram habite-se no texto público. Essas são a prioridade para a próxima rodada de validação.
R$ 1,24 mimediana do preço pedido
amostra ampla
amostra ampla
R$ 1,27 mimediana de produto novo
em condomínio
em condomínio
2novos de 180–220 m² com
habite-se declarado
habite-se declarado
6referências maiores com
habite-se declarado
habite-se declarado
Como ler o “tempo”: ~272 dias, mantido na amostra ampla, é a idade mediana indicada/visível em anúncios ainda ativos ou indexados, não o tempo até a venda. Anúncios podem ser republicados, atualizados ou permanecer visíveis após negociação. Para apurar liquidez real, a próxima rodada deve cruzar retirada do anúncio, redução de preço e dados de ITBI/transações quando disponíveis.
Subamostra Saint Michel
Casas novas, em condomínio, no tamanho da casa média.
Filtro de produto: condomínio e anúncio com declaração explícita de “nova”, “recém-construída”, “nunca habitada” ou equivalente. A data do anúncio não é utilizada como idade do imóvel. Para a comparação principal, a exigência documental é habite-se declarado — sempre a confirmar diretamente com o vendedor.
R$ 1,27 mimediana do preço pedido
11 casos na faixa 180–220 m²
11 casos na faixa 180–220 m²
R$ 6,35 milmediana do preço pedido
por m² · mesma subamostra
por m² · mesma subamostra
2anúncios na faixa que
declaram habite-se
declaram habite-se
Filtro documental principal: habite-se. Os anúncios novos sem essa declaração seguem úteis para entender design, preço pedido e concorrência, mas recebem menor peso no valuation. Escritura do lote é uma diligência complementar importante, não uma condição de exclusão desta leitura.
| Região | Condomínio / referência | Área | Preço pedido | R$/m² | Declaração de idade | Leitura / habite-se | Fonte |
|---|
Critério de inclusão: afirmação textual do anunciante sobre condição nova/recente e identificação como casa em condomínio. A confirmação para a referência principal exige habite-se e conferência de que a construção anunciada corresponde ao documento. Escritura e certidão de ônus devem ser solicitadas na diligência de compra, mas não são filtro de entrada desta comparação.
Curadoria recebida · Eixo norte
Alto da Boa Vista e Império dos Nobres.
Os oito anúncios recebidos formam uma leitura especialmente útil de casas novas ou contemporâneas em condomínios de Sobradinho. A área é muito próxima da casa média Saint Michel; o padrão de lote também é consistente, em geral 504 m² no Alto da Boa Vista.
8anúncios individuais
conferidos
conferidos
R$ 1,62 mimediana do preço pedido
oito anúncios
oito anúncios
R$ 7,22 milmediana do preço pedido
por m²
por m²
Habite-se: nenhum dos oito textos públicos declara expressamente habite-se. “Aceita financiamento” não foi tratado como substituto. Assim, a amostra é forte para enxergar ticket e padrão, mas requer confirmação documental antes de formar o núcleo de valuation.
| Condomínio / referência | Área | Preço pedido | R$/m² | Habite-se | Leitura de comparabilidade | Fonte |
|---|
Curadoria recebida · Jardim Botânico
Nove anúncios únicos, sete imóveis distintos.
A lista encaminhada foi conferida anúncio a anúncio. Três URLs anunciam a mesma casa de 210 m² no Le Jardin; por isso ela aparece uma única vez. Esta é uma base mais confiável que a busca genérica para ler preço, padrão e documentação no Jardim Botânico.
7imóveis distintos
após deduplicação
após deduplicação
2anúncios que declaram
habite-se
habite-se
R$ 1,29–1,75 minúcleo de 180–220 m²
sem o caso de área ambígua
sem o caso de área ambígua
| Condomínio / referência | Área anunciada | Preço pedido | R$/m² | Habite-se | Leitura de comparabilidade | Fonte |
|---|
Nota de qualidade: o anúncio do Maxximo Garden informa 200 m² no cabeçalho e 280 m² no texto; ele foi preservado como sinal de mercado, mas não deve entrar em cálculo por m² sem confirmação. O anúncio de 295 m² fica fora da faixa da casa média.
Painel de habite-se
Onde os anúncios já declaram habite-se.
Para não forçar uma amostra pequena, este painel aceita áreas maiores que a casa média Saint Michel. Ele serve para mapear em quais condomínios o produto com habite-se aparece e qual prêmio de preço pode estar associado a essa condição.
| Região | Condomínio / referência | Área | Preço pedido | R$/m² | Evidência declarada | Uso no estudo | Fonte |
|---|
O anúncio é apenas uma triagem. Antes de utilizar qualquer imóvel como referência principal, solicitar e conferir o habite-se; matrícula atualizada, certidão de ônus e regularidade do condomínio continuam como diligências complementares.
Preço pedido por área
Quatro faixas que ajudam a enquadrar o produto.
As áreas abaixo funcionam como clusters de mercado. O filtro de 20 km é aproximado por localização anunciada — a distância porta a porta deve ser geocodificada na próxima versão.
PARK WAY / ARNIQUEIRAS
Casa + lote
Maior área de lote e condomínios; forte diferença entre localização, regularidade e padrão de acabamento.
R$ 1,25–1,45 miNúcleo comparável · R$ 6,1–7,3 mil/m²
JARDIM BOTÂNICO / TORORÓ
Condomínio e paisagem
Estoque mais numeroso e disperso; casas novas e regularizadas se destacam acima da base de condomínios menos consolidados.
R$ 1,27–1,75 miNovas/regularizadas · R$ 6,4–8,6 mil/m²
EIXO NORTE · SOBRADINHO / COLORADO / ALTO DA BOA VISTA
Preço de acesso
Maior dispersão de padrão, idade e situação registral. Alto da Boa Vista ainda tem poucas ofertas exatas de 180–220 m² na fonte direta.
R$ 0,58–0,87 miSobradinho/Colorado · R$ 3,1–4,8 mil/m²
Amostra auditável
Os anúncios que formam a primeira base.
Foram priorizadas casas anunciadas entre 180 e 220 m². O campo “idade” usa a data exibida pelo portal, quando disponível. Linhas em destaque são observações de dispersão ou possíveis restrições; não foram usadas isoladamente para definir a faixa de produto do Saint Michel.
| Cluster | Referência anunciada | Área | Preço pedido | R$/m² | Data exibida | Leitura | Fonte |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Asa Sul | SHIGS 703 | 180 m² | R$ 1,29 mi | R$ 7.166 | 02/02/2026 | 3 qtos | DFimóveis |
| Asa Sul | SHIGS 703 | 180 m² | R$ 1,25 mi | R$ 6.944 | 26/03/2026 | 4 qtos | DFimóveis |
| Asa Sul | SHIGS 703 | 190 m² | R$ 1,20 mi | R$ 6.315 | 05/04/2025 | reforma / estoque antigo | DFimóveis |
| Asa Sul | SHIGS 711 | 180 m² | R$ 1,20 mi | R$ 6.666 | 06/03/2026 | 3 qtos | DFimóveis |
| Asa Sul | SHIGS 707 | 200 m² | R$ 1,23 mi | R$ 6.150 | 10/07/2025 | estoque antigo | DFimóveis |
| Asa Sul | SHIGS 711 | 189 m² | R$ 1,80 mi | R$ 9.523 | — | endereço consolidado | DFimóveis |
| Park Way | SMPW Qd. 28 | 180 m² | R$ 1,25 mi | R$ 6.944 | 10/12/2025 | 3 qtos · lote 2.500 m² | DFimóveis |
| Park Way | SMPW Qd. 4 | 190 m² | R$ 1,35 mi | R$ 7.105 | 13/08/2025 | 3 qtos | DFimóveis |
| Park Way | SMPW Qd. 5 | 200 m² | R$ 1,45 mi | R$ 7.250 | 13/08/2025 | nova · 3 suítes | DFimóveis |
| Park Way | SMPW Qd. 17 | 220 m² | R$ 1,35 mi | R$ 6.136 | 28/02/2026 | habite-se declarado | DFimóveis |
| Park Way | SMPW Qd. 5 | 220 m² | R$ 2,95 mi | R$ 13.409 | 06/03/2026 | alto desvio · estrutura de condomínio | DFimóveis |
| Jardim Botânico | Quinta dos Ipês | 180 m² | R$ 595 mil | R$ 3.305 | 12/04/2026 | base de mercado | DFimóveis |
| Jardim Botânico | São Francisco II | 200 m² | R$ 630 mil | R$ 3.150 | 20/11/2025 | base de mercado | DFimóveis |
| Jardim Botânico | Estância Quintas da Alvorada | 200 m² | R$ 1,49 mi | R$ 7.450 | 21/01/2026 | casa moderna | DFimóveis |
| Jardim Botânico | Privê Morada Sul C | 220 m² | R$ 1,75 mi | R$ 7.954 | 28/04/2026 | nova · 3 suítes | DFimóveis |
| Jardim Botânico | Le Jardin I | 180 m² | R$ 1,54 mi | R$ 8.555 | 07/10/2025 | nova · piscina | DFimóveis |
| Jardim Botânico | Santa Felicidade | 190 m² | R$ 1,40 mi | R$ 7.368 | 01/08/2025 | nova | DFimóveis |
| Jardim Botânico | Le Jardin | 200 m² | R$ 1,27 mi | R$ 6.350 | 27/06/2024 | habite-se declarado · estoque antigo | DFimóveis |
Fontes primárias da rodada: anúncios públicos em DFimóveis, conferidos em 17/08/2026. O portal pode alterar, retirar ou republicar anúncios. Área, preço, situação documental e data são declarações do anunciante e exigem verificação documental antes de qualquer decisão.
Método replicável
Como transformar esta primeira leitura em série histórica.
Para precificar um produto novo, uma rodada única é insuficiente. A página já deixa a base visível; as próximas coletas devem preservar as mesmas regras para distinguir tendência de ruído.
Mesmo filtro
Casa isolada/condomínio, 180–220 m², 3+ quartos, raio geocodificado de 20 km e situação documental identificada.
Mensal
Registrar URL, data de primeira observação, preço, área, quartos, vagas, idade, padrão e observação de habite-se.
Preço e retirada
Marcar redução, republicação, pausa e retirada. A retirada é sinal de absorção, não confirmação automática de venda.
Venda real
Entrevistar corretores, registrar proposta/fechamento quando acessível e cruzar com dados públicos/ITBI quando viável.
Implicação para o Saint Michel
O preço não será definido apenas pela metragem.
A oportunidade está em combinar casa bem resolvida, regras estéticas consistentes, áreas comuns, segurança e uma produção de qualidade. Esses fatores precisam ser comprovados em preço, absorção e visita — não presumidos.
R$ 1,2–1,75 mi
Faixa anunciada para casas comparáveis em boas localizações; ponto de partida, não ticket recomendado.
Produto exclusivo
O diferencial do condomínio deve ser testado por pesquisa com compradores, lançamento controlado e velocidade de propostas.
30 dias
Atualizar a mesma amostra, adicionar 20 novos comparáveis e separar preço pedido, preço reduzido e anúncio retirado.
Recorte regional
Park Way: casa, lote e endereço.
O recorte inicial tem poucas casas no tamanho-alvo, mas mostra uma referência de ticket para condomínio próximo a Águas Claras. A área de lote e a localização variam muito, portanto devem ser lidas junto com documentação e padrão de acabamento.
R$ 1,35–1,45 mifaixa observada
200–220 m²
200–220 m²
R$ 6,1–7,3 milfaixa observada
por m²
por m²
2referências no
recorte atual
recorte atual
Leitura: é uma região de lote grande e grande variação de condição urbanística. O comparável deve ser confirmado por habite-se, área construída regular e condomínio específico antes de alimentar valuation.
Recorte regional
Vicente Pires: acesso e produto contemporâneo.
A amostra inicial captura casas novas em condomínio com 180–220 m² e três suítes, servindo como referência de produto familiar contemporâneo, embora não possua equivalência automática de bairro ou infraestrutura com o Saint Michel.
R$ 1,05–1,59 mifaixa observada
180–220 m²
180–220 m²
R$ 5,4–7,2 milfaixa observada
por m²
por m²
3referências novas
em condomínio
em condomínio
Leitura: os anúncios ajudam a enquadrar o ticket de uma casa funcional e recente. Habite-se e condição do condomínio devem ser checados caso a caso.
Recorte regional
Altiplano Leste: paisagem e condomínio.
Este eixo é especialmente importante como referência de vida em condomínio perto de áreas verdes. A amostra é menor e tem dispersão relevante, portanto deve ser atualizada mensalmente antes de qualquer conclusão de preço.
R$ 950 mil–1,26 mifaixa observada
203–212 m²
203–212 m²
R$ 4,68–5,93 milfaixa observada
por m²
por m²
1referência com
habite-se declarado
habite-se declarado
Leitura: o recorte ainda é indicativo. A diferença entre vista, acesso, topografia, regularidade e padrão da obra muda substancialmente o comparável.
Implantação · duas frentes
Gerar caixa agora. Escolher a gleba certa depois.
A estratégia territorial terá duas leituras com critérios e decisões separados: casas conceito em lotes individuais para validar produto e gerar margem nos próximos dois anos; e, em paralelo, a busca disciplinada da terra para o condomínio Saint Michel.
450–2.000 m²lotes individuais para
casas conceito
casas conceito
24 mesesjanela de operação para
gerar caixa e aprendizagem
gerar caixa e aprendizagem
1 gleba-alvodecisão fundiária separada
para o condomínio
para o condomínio
Estudo 01 · casas individuais
Margem, público e velocidade de venda.
Selecionar terrenos de 450 a 2.000 m² para implantar uma casa conceito por vez. O propósito é testar aceitação estética, preço, prazo e processo produtivo sem imobilizar a empresa na complexidade do condomínio completo.
Pronto para construir
Priorizar lote com acesso consolidado, topografia simples, água/energia disponíveis, condomínio ou vizinhança coerente e baixo custo de preparação.
Custo total por casa
Controlar aquisição do lote, projetos, fundação, obra, taxas, marketing, comissão e custo financeiro por unidade.
Aprender o público
Registrar origem dos leads, composição familiar, objeções, itens valorizados e elasticidade de preço para orientar as três tipologias futuras.
Vender rápido
Medir dias de anúncio, visitas, propostas, descontos e velocidade de fechamento. Margem só vale se o capital voltar para a próxima unidade.
Decisão de aprovação: cada lote só avança se houver margem-alvo após todos os custos e uma tese clara de absorção. O indicador central será margem realizada e ciclo caixa-a-caixa, não apenas o preço anunciado por m².
Estudo 02 · condomínio Saint Michel
Terra com preço, acesso e risco compatíveis.
A gleba do condomínio exige disciplina diferente: o melhor terreno não é necessariamente o mais barato por m², mas aquele cuja área aproveitável, acesso, regras e prazo de aprovação suportem o produto e o cronograma.
Custo de terra útil
Comparar preço por m² bruto e por m² efetivamente aproveitável, descontando sistema viário, áreas comuns, restrições, declives e infraestrutura.
Tempo até lançar
Medir distância e tempo real até o Plano Piloto, acessos existentes, custo de extensão de redes e prazo de licenciamento e aprovação.
Implantação possível
Confirmar uso permitido, parcelamento, desmembramento, coeficientes, taxa de ocupação, afastamentos e titularidade antes de precificar a área.
Menos incerteza
Evitar APPs, passivos, vegetação sensível, drenagem complexa e áreas que antecipem estudos ou compensações ambientais desproporcionais.
Decisão de aprovação: cada gleba deve receber uma nota de aquisição que combine custo de terra útil, tempo de deslocamento, unidades possíveis, complexidade ambiental e burocracia previsível. Nenhuma área deve ser negociada apenas pelo preço bruto.
Rodada 01 · triagem de mercado
Preço pedido é sinal. Viabilidade vem depois.
Abaixo está a primeira fila de oportunidades anunciadas. Ela serve para calibrar parâmetros e priorizar visitas, não para concluir que o lote pode receber a casa ou o condomínio. Antes de qualquer proposta: matrícula, habite-se quando houver casa, poligonal topográfica, consulta urbanística e leitura ambiental.
R$ 400–780/m²faixa inicial observada
lotes para casa conceito*
lotes para casa conceito*
R$ 50–750/m²faixa inicial observada
glebas de 20–27 mil m²*
glebas de 20–27 mil m²*
3 portõesjurídico, urbanístico e
ambiental antes da compra
ambiental antes da compra
* Valores pedidos em anúncios, em agosto de 2026; não são valor de transação, avaliação ou preço de terra aproveitável.
Estudo 01 · casas conceito
Lotes de 450 a 2.000 m².
O primeiro mapa privilegia lotes compatíveis com uma residência demonstração e liquidez local. A ação é pedir documentação, visitar, estimar preparação de terreno e só então modelar a margem da casa.
| Região / referência | Área | Preço pedido | R$/m² | Sinal de regularidade no anúncio | Próxima verificação | Fonte |
|---|
Leitura inicial: Jardim Botânico e Altiplano concentram o menor piso pedido da amostra; Alto da Boa Vista traz um patamar mais alto para lotes de 504 m². Park Way aparece como referência de lote maior e de forte apelo de endereço. São perfis de produto distintos — não devem ser comparados apenas pelo preço por m².
Estudo 02 · gleba do condomínio
Glebas de 20 a 27 mil m².
Esta lista é uma fila de prospecção. A meta do Saint Michel continua sendo identificar uma área que suporte o programa, e não apenas localizar uma gleba barata. Ofertas de 20 mil m² exigem rechecagem do mix, das áreas comuns e da área vendável antes de entrar na disputa.
| Região / referência | Área anunciada | Preço pedido | R$/m² | Sinal / ressalva do anúncio | Prioridade de diligência | Fonte |
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Matrícula e cadeia dominial
Solicitar matrícula atualizada, certidões, confrontações e condição de venda. “Escriturado” no anúncio é ponto de partida, não substitui análise documental.
Consultar antes de precificar
Com a poligonal topográfica, consultar SEDUH/Geoportal e enquadramento do PDOT. Uma consulta por ponto é apenas preliminar.
Mapear restrições cedo
Sobrepor APP, cursos d’água, vegetação, declividade e áreas protegidas. Divisa de reserva é alerta de diligência, não veto automático.
Medir terra aproveitável
Converter a área bruta em cenário real de vias, lazer, faixas técnicas, lotes e infraestrutura. Só esse cenário permite fixar um teto de aquisição.
Fontes desta rodada: anúncios ativos no DFImóveis, consultados em agosto de 2026; SEDUH · DIUR; Geoportal SEDUH · consulta urbanística; IPEDF · PDAD 2024. A documentação e as regras aplicáveis devem ser confirmadas para cada poligonal com profissional habilitado e os órgãos competentes.
Próxima frente
Da oferta anunciada para o mapa de decisão.
A próxima rodada transforma estes sinais em visitas, documentos, tempo de acesso, condicionantes e cenário de área útil — separando as casas conceito da decisão fundiária do Saint Michel.